Dữ liệu: Chìa khóa cho quyết định mua bất động sản thông minh và thị trường minh bạch tại Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và biến động đáng kể trong những năm qua. Song song với sự tăng trưởng của thị trường, khoa học dữ liệu và công nghệ đang ngày càng có tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực của đời sống, và bất động sản không phải là ngoại lệ . Trong bối cảnh nền kinh tế và xã hội Việt Nam ngày càng số hóa, lượng dữ liệu được tạo ra ngày càng lớn, mở ra những cơ hội chưa từng có để đưa ra các quyết định dựa trên dữ liệu trong lĩnh vực bất động sản.

Bài viết này sẽ đi sâu vào vai trò quan trọng của dữ liệu đối với người mua bất động sản tại Việt Nam, giúp họ đưa ra những lựa chọn sáng suốt và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, Savills Việt Nam cũng duy trì một cơ sở dữ liệu bất động sản lâu đời, cho thấy nguồn dữ liệu lịch sử phong phú có thể được khai thác để phân tích sâu hơn về chu kỳ thị trường và tiềm năng tăng giá dài hạn.
Ngoài ra, dữ liệu còn giúp người mua so sánh các đặc điểm, tiện ích và giá trị của nhiều bất động sản khác nhau một cách khách quan. Các nền tảng trực tuyến thường cung cấp thông tin chi tiết về diện tích, số phòng và các tiện nghi đi kèm của từng căn nhà [Implicit from many snippets referencing online platforms]. Các công cụ so sánh như OneHousing còn cho phép người dùng so sánh gần 400 dự án tại Hà Nội và Hưng Yên dựa trên nhiều tiêu chí quan trọng như khoảng giá, lịch sử giá, phân khúc sản phẩm, vị trí và tiện ích. Dữ liệu so sánh này giúp người mua đánh giá một cách khách quan giá trị thực của từng bất động sản dựa trên các thuộc tính khác nhau và đưa ra những lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu và ngân sách của mình.

Vị trí luôn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Dữ liệu về vị trí, bao gồm thông tin về hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và các tiện ích xung quanh, đóng vai trò quan trọng trong việc giúp người mua đưa ra quyết định sáng suốt. Ví dụ, sự phát triển của các tuyến metro có thể làm tăng đáng kể giá trị bất động sản ở khu vực lân cận. Thông tin về các dự án phát triển hạ tầng trong tương lai và sự hiện diện của các tiện ích như trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại có thể giúp người mua xác định những khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao và chất lượng cuộc sống tốt hơn. Các ứng dụng như Thongtin.land còn cung cấp thông tin về các tiện ích xung quanh một vị trí bất động sản cụ thể.

Cuối cùng, dữ liệu còn giúp người mua hiểu rõ hơn về động lực thị trường và xác định các cơ hội đầu tư tiềm năng. Phân tích dữ liệu có thể tiết lộ các xu hướng về cung và cầu, giúp người mua nhận định được tình hình thị trường chung. Các báo cáo từ các tổ chức uy tín như Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và CBRE cung cấp những phân tích và dự báo thị trường có giá trị. Bằng cách phân tích các báo cáo thị trường và dữ liệu về các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP và đô thị hóa, người mua có thể có được cái nhìn tổng quan về thị trường và xác định những khu vực có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Các loại dữ liệu bất động sản quan trọng đối với người mua:
Để đưa ra quyết định mua nhà thông minh, người mua cần nắm rõ các loại dữ liệu bất động sản quan trọng sau:
Dữ liệu giao dịch lịch sử và chỉ số giá: Đây là các ghi chép về giá bán, số lượng giao dịch đã thực hiện trong quá khứ và các chỉ số theo dõi biến động giá chung của thị trường hoặc các loại hình bất động sản cụ thể. Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) cũng công bố dữ liệu về chỉ số giá bất động sản. Việc tiếp cận các chỉ số giá chính thức có thể cung cấp một thước đo chuẩn để đánh giá độ chính xác của thông tin giá từ các nguồn khác.

Thông tin về các bất động sản đang rao bán: Bao gồm các chi tiết về đặc điểm, vị trí, diện tích, giá cả và thông tin liên hệ của các bất động sản đang được chào bán hoặc cho thuê [Implicit from various snippets]. Các nền tảng trực tuyến tổng hợp dữ liệu này từ nhiều nguồn khác nhau.

Thông tin địa lý và vị trí: Dữ liệu liên quan đến vị trí vật lý của bất động sản, bao gồm bản đồ, khoảng cách đến các tiện ích, mạng lưới giao thông và các yếu tố môi trường. eKMap API được một số trang web bất động sản sử dụng để cung cấp dịch vụ bản đồ tiêu chuẩn tại Việt Nam.

Quy hoạch đô thị và quy định về sử dụng đất: Thông tin về mục đích sử dụng đất được quy định cho từng khu vực, bao gồm đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp hoặc đất công cộng. Thông tin này thường được cung cấp trên các trang web chính thức của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Việc hiểu rõ các quy định về quy hoạch sử dụng đất là rất quan trọng để người mua đảm bảo bất động sản có thể được sử dụng cho mục đích mong muốn và dự đoán các phát triển trong tương lai của khu vực.
Thống kê về cung và cầu thị trường: Dữ liệu về số lượng bất động sản đang được rao bán hoặc cho thuê và mức độ quan tâm của người mua hoặc người thuê đối với các phân khúc khác nhau của thị trường. Điều này có thể cho biết liệu thị trường đang nghiêng về phía người mua hay người bán và ảnh hưởng đến khả năng đàm phán.

Khoa học dữ liệu nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản như thế nào?
Sự ứng dụng của khoa học dữ liệu mang lại nhiều lợi ích to lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong việc tăng cường tính minh bạch:
Việc phổ biến dữ liệu toàn diện giúp giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin giữa người mua và người bán. Trước đây, thông tin về thị trường bất động sản thường tập trung chủ yếu trong tay các chuyên gia và nhà môi giới. Tuy nhiên, với sự phát triển của các nền tảng trực tuyến và công cụ phân tích dữ liệu, người mua giờ đây có thể tiếp cận được nhiều thông tin giá trị mà trước đây họ khó có được. Điều này giúp tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn và giảm thiểu rủi ro cho người mua khi đưa ra quyết định.

Phân tích dữ liệu lịch sử và xu hướng thị trường có thể giúp phát hiện và hạn chế tình trạng thao túng giá. Bằng cách theo dõi biến động giá bất thường hoặc sự khác biệt lớn so với các khu vực tương đương, người mua có thể nhận biết những dấu hiệu của việc thổi giá hoặc các hành vi спекуляция khác. Tính minh bạch cao hơn khiến việc người bán cố tình nâng giá trở nên khó khăn hơn.
Các phương pháp định giá bất động sản dựa trên dữ liệu, sử dụng dữ liệu giao dịch lịch sử và các thuộc tính của bất động sản, có thể cung cấp những ước tính giá trị khách quan và chính xác hơn. Điều này giúp người mua đánh giá liệu một bất động sản có được định giá hợp lý hay không. Nghiên cứu của McKinsey cho thấy các mô hình học máy kết hợp với dữ liệu lớn có thể dự đoán giá thuê nhà với độ chính xác trên 90%. Độ chính xác cao của các mô hình định giá dựa trên dữ liệu cho thấy tiềm năng cung cấp các tiêu chuẩn giá đáng tin cậy cho người mua.

Phân tích dữ liệu còn giúp nhận diện các xu hướng mới nổi và dự đoán các biến động của thị trường trong tương lai, giúp người mua đưa ra quyết định về thời điểm và địa điểm mua nhà một cách sáng suốt hơn. Trí tuệ nhân tạo (AI) và học máy đang được ứng dụng để dự báo giá trị bất động sản. Việc tiếp cận các dự báo thị trường, dù không hoàn toàn chính xác, vẫn có thể giúp người mua hiểu rõ hơn về những rủi ro và cơ hội tiềm ẩn khi mua nhà ở một khu vực cụ thể.

Người mua nhà có thể tận dụng dữ liệu bất động sản như thế nào?

Có nhiều cách thiết thực để người mua nhà có thể tận dụng dữ liệu bất động sản trong quá trình tìm kiếm và mua nhà:

• Sử dụng các nền tảng bất động sản trực tuyến có tích hợp tính năng phân tích dữ liệu: Khám phá các trang web và ứng dụng như Batdongsan.com.vn, OneHousing và các nền tảng khác cung cấp dữ liệu giá lịch sử, công cụ so sánh và thông tin thị trường. Tận dụng các tính năng như biểu đồ lịch sử giá và so sánh bất động sản theo khu vực.
• Tìm kiếm thông tin quy hoạch từ các nguồn chính phủ và độc lập: Truy cập các trang web chính thức của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện để kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và các quy định về xây dựng. Cân nhắc sử dụng các trang web hoặc ứng dụng tư nhân uy tín tổng hợp dữ liệu quy hoạch.
  Bảng 1: Các trang web chính để kiểm tra thông tin quy hoạch ở các thành phố lớn

 

Thành phố	Địa chỉ trang web
Hà Nội	http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/, https://quyhoach.hanoi.vn/
TP. Hồ Chí Minh	https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/, https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/
Bình Dương	https://qhkhsdd.binhduong.gov.vn/
Đồng Nai	https://stnmt.dongnai.gov.vn/
Hải Phòng	https://hph.mplis.gov.vn/og/

• Hiểu rõ tác động của hạ tầng và tiện ích đến giá trị bất động sản: Nghiên cứu các dự án hạ tầng giao thông đã được phê duyệt (ví dụ: đường mới, tuyến metro) ở các khu vực quan tâm, vì chúng có thể tác động đáng kể đến giá trị bất động sản trong tương lai. Cân nhắc khoảng cách đến các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ và công viên, và cách các yếu tố này ảnh hưởng đến giá cả 13. Mặc dù dữ liệu chính thức về tiện ích có thể rải rác, người mua có thể sử dụng bản đồ trực tuyến và kiến thức địa phương để đánh giá sự sẵn có và chất lượng của các tiện nghi gần đó.
• Nhận thức về những thách thức trong tính minh bạch của dữ liệu: Cần nhận ra rằng thị trường dữ liệu bất động sản ở Việt Nam vẫn đang phát triển, và độ chính xác cũng như tính đầy đủ của dữ liệu có thể khác nhau giữa các nguồn. Hãy thận trọng với thông tin từ các nguồn không chính thức và đối chiếu dữ liệu từ nhiều nền tảng khác nhau. Cần lưu ý rằng một số báo cáo có thể chứa nội dung quảng cáo. Việc thiếu một hệ thống dữ liệu bất động sản tập trung và được quản lý chặt chẽ ở Việt Nam đồng nghĩa với việc người mua cần chủ động xác minh thông tin từ nhiều nguồn khác nhau.

Kết luận: Hướng tới quyết định mua nhà thông minh hơn và một tương lai bất động sản minh bạch hơn tại Việt Nam

Khoa học dữ liệu đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hỗ trợ người mua bất động sản tại Việt Nam đưa ra các quyết định sáng suốt. Bằng cách tận dụng dữ liệu về giá lịch sử, so sánh các đặc điểm bất động sản, phân tích yếu tố vị trí và hiểu rõ động lực thị trường, người mua có thể tự tin hơn trong quá trình tìm kiếm và mua nhà. Đồng thời, việc tiếp cận và sử dụng dữ liệu một cách rộng rãi cũng góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro và tạo ra một môi trường giao dịch công bằng hơn cho tất cả mọi người. Người mua nhà nên chủ động tìm kiếm và khai thác các nguồn dữ liệu hiện có để trang bị cho mình những kiến thức cần thiết, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản thông minh và hiệu quả. Sự phát triển không ngừng của các công cụ và nền tảng dựa trên dữ liệu hứa hẹn sẽ mang lại một tương lai bất động sản minh bạch và dễ tiếp cận hơn cho người dân Việt Nam.

Bài viết bởi: Nhân bđs review (20/3/2025)